张彬

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房产转让

二手房转让协议怎么写才有效

来源:成都房地产律师   网址:http://www.cdvipfdc.com/   时间:2022/10/10 16:44:12

  房产买卖和转让都牵涉大笔金额财产,因而有许多陷阱合同,如果没注意将要损失大笔财产。那么,二手房转让协议怎么写才有效?

  一、二手房转让协议怎么写才有效

  出让人:__________(以下简称甲方)

  受让人:__________(以下简称乙方)

  见证方:__________(以下简称丙方) 甲乙双方经友好协商,就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款:

  第一条 甲方对产权的声明

  甲方根据国家规定,已依法取得______的房屋所有权证书,所有权证书______房权证( )字第______号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为砖混结构,使用面积为______平方米(不含柴棚)。

  第二条 甲方对买卖权的声明

  甲方保证该房屋是符合国家及______县房屋上市的有关规定及政策法规,甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及______县相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。

  第三条 乙方对购买权的声明

  乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下,就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议,并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。

  第四条 房屋售价

  双方同意上述房屋售价为______万元整(含柴棚)。

  第五条 付款方式

  1、乙方应在签订《______房屋买卖合同》时,支付相当于总房款的三分之一的定金。

  2、乙方应在办理立契过户手续前一年内,支付剩余房款。

  第六条 违约责任

  1、甲、乙双方合同签订后,乙方中途悔约,应书面通知甲方,甲方应在3个工作日内,将乙方的已付款(不计利息)返还乙方,但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约,应书面通知乙方,并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

  2、乙方如未按本协议第 五条款规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天,乙方应支付甲方所应付房款的0.4‰作为滞纳金,逾期超过15天,即视乙方违约,定金不予返还。

  3、甲方应在获得全部房款后7个工作日内将房屋搬空,每逾期一天,甲方应按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滞纳金,逾期超过15天,即视甲方违约,乙方可要求法院强制执行。

  第七条 房屋交付甲乙双方就房屋交付达成以下细目:

  1、没有房屋欠帐,如电话费、电费、物业管理费、水费等;

  2、没有固定不可移动装修物品的破坏;

  3、房屋本身没有影响房屋使用或美观的破坏。

  第八条 关于产权办理的约定

  1、本协议签订后,应由甲乙双方应向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续,并按有关规定申领房屋所有权证。鉴于目前______暂缓办理二手房过户手续,待______启办二手房过户手续时,甲方务必协助乙方办理上述手续,同时,产生的税费及相关费用,由甲乙双方依照有关规定缴纳。

  2、鉴于甲方目前资金周围困难,已用现转让的房屋产权证在金融部门抵押贷款(二○○五年八月五日抵押贷款______元整,贷款期限为叁年,至二○○八年八月五日止),甲方必须按时还本付息;抵押期满由甲方将所抵押的房屋产权证及时交给乙方。

  3、在房屋未过户期间,乙方急需资金用已转让房屋抵押贷款时,甲方应积极协助乙方到金融部门办理相关手续,并按乙方授意签署相关文件。

  4、在房屋未过户期间,如遇规划或政策性拆迁,甲方应积极协助乙方到各拆迁管理部门办理相关拆迁手续,并按乙方授意签署相关文件,所有拆迁安置补偿费用应归受让人即乙方所有。

  第九条 有关争议本协议未尽事宜,双方可签订补充协议。

  本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分,具有同行法律效力。当本合同在履行中发生争议时,双方协商解决。协商不能解决的,双方均有权向该房屋所 在地的人民法院提起诉讼。

  第十条 生效说明本协议一式四份,甲乙双方各执一份,房屋交易管理部门留存一份,见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字之日起生效。

  二、二手房买卖的交易流程

  1、信息沟通阶段

  房屋的所有权人欲将自己的房屋出售,一般会委托中介挂牌出售,买房者通过网络、中介初步了解房屋信息,产生购买的初步想法后,会通过中介联系卖方了解房屋的具体信息,如房屋位置、整体现状及产权状况。并通过实际看房,了解房屋周围的配套设施,结构布局,通风采光、大体面积、是否出租、是否有户口等实际状况,可以的话还可以了解房屋出售的原因及房屋的经历。

  2、产权调查阶段

  买方在看完卖方提供的房产证并实际看房后,可以委托中介或与卖方协商去房管局调查房屋的登记信息,查证房屋的权属、面积、结构、抵押、查封等信息,进一步核实房屋信息,降低房屋交易的风险。

  3、商议交易的相关信息

  经过产权调查后,如果卖方提供的房屋信息合法,双方在中介的参与下,可以就房屋的价款、付款时间和方式、解押时间和方式、交付、产权办理、违约责任等进行协商,达成一致意见。

  4、交定金并签订房屋买卖合同

  买卖双方,通过协商,就房屋交易的基本信息,如价款、付款、交付、过户等信息达成一致意见后,可以签订房屋买卖合同,在签合同时,一定要仔细审查一下合同中对买卖双方当事人的信息、房屋价款、付款时间和方式、房屋交付时间、过户时间、违约方式和责任等详细信息是否与双方协商的结果一致。

  由于房屋的价值较大,为了保证交易的顺利进行,卖方一般会要求买方先交定金,对于定金数额的商议,一定不能超过销售金额的20%。

  5、签订资金监管协议

  为了降低房屋买卖双方的风险,中介公司一般都会建议交易双方选择资金监管。

  6、办理网签手续

  为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”,交易双方签订合同后,需要到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。一般的"网签"程序是:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由中介或当事人双方通过网上签约系统,打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

  7、缴纳税费

  二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费,包括:个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0、05%(2009年至今暂免);个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%;普通住宅的契税为1%,高档商品房契税为4%。同时,在不同阶段,对不同的房屋类型,还有不同的税收优惠政策。

  8、银行贷款

  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  9、办理产权转移过户手续

  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  10、付清房款、办理物业交割手续

  三、决定地价的因素有哪些

  房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的,在这一点上,新房和旧房并没有什么本质区别。

  决定地价的有以下八大因素:

  1 位置、面积

  地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。

  一般来说,面积大的土地,其利用效率比面积小的土地高,因而价格较高。但也不能一概而论,只有房子所处的土地的总体面积比较合适,其土地价格才会比较高,房子的价格也会比较高。

  2 地形、地质

  不良的地形会增加工程前期施工的费用,提高建筑成本,也会影响土地功能的发挥,因而地价较低。例如,在山坡上已建有一个工厂,则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。

  3 形状、用途

  一般来说,三角形等不规则土地,由于利用率低,其价格自然也会有所降低。

  而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。

  4 交通、环境

  土地附近的街道是否属于主干道,主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否,都会影响土地的价格。

  5 朝向、楼层

  良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入,有利于通风,可以改善住宅室内环境,对居住者的身心健康有益。

  6 采光、通风

  房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的采光要求符合节能标准,住宅的通风要求开启门窗可以保证室内外空气自由流动,特别是在炎热的夏天要有穿堂风。

  7 建设质量

  质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。

  8 物业管理状况

  安居的首要条件是有屋可居,但若没有良好的物业公司,只能是居而不安。因此,购房者在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司,以保证居住时的舒适的方便。

  土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。

  对于居住用地来说,公共服务设施齐全、基础设施完备,远离污水处理设施的土地,价格自然会比较高。

  另外,政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制,也会影响土地价格。

  从上面内容我们可以知道在法律上,为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”,交易双方签订合同后,需要到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。如需相关法律帮助,请咨询我们的专业律师为您处理。

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